Bygge praksis

Få råd, hvis du har byggeplaner.

Praktiserende læger har i de senere år i vid udstrækning gennemført større byggeprojekter enten som ombygning, større tilbygninger eller nybygninger. Beslutningen om at bygge nyt giver anledning til væsentlige overvejelser og beslutninger, hvorfor det er vigtigt at have de rigtige rådgivere med fra begyndelsen.

Skal du bygge eller ombygge din praksis, deltager vi gerne med rådgivning og finansiering fra de første overvejelser, og til byggeriet står færdigt. Vi har samlet nogle erfaringer og gode råd, så du kan komme godt igennem projektet. 

Revisor
Revisoren skal hjælpe med budgettet, der belyser omkostninger og mulige merindtægter. På det grundlag fastlægges de økonomiske rammer for projektet.

Entreprenør
Entreprenøren kommer med forslag til et projekt, der vil kunne holdes inden for de økonomiske rammer, budgettet giver mulighed for. Entreprenøren indgår aftaler med de relevante håndværkere og styrer byggeprojektet. Det er her forudsat, at man anvender totalentreprisemodellen, hvor entreprenøren har ansvaret for den totale leverance.

Advokat
Advokaten skal sikre klarhed omkring, hvilke modeller for ejerskab der er relevante/fordelagtige. Derudover skal advokaten stå for tilretning/godkendelse af entreprisekontrakten. Sidst, men vigtigst, skal advokaten rådgive lægerne om, hvordan bygherren (lægen) sikres bedst muligt i byggeperioden og i tiden lige efter. I den forbindelse skal advokaten desuden udfærdige og godkende de forskellige garantier, der stilles undervejs i projektet.

Byggesagkyndig
Den byggesagkyndige (arkitekt/ingeniør/bygnings-konstruktør) skal vurdere, om byggeprojektet hænger sammen rent byggeteknisk og kan komme med forslag til ændringer og forbedringer. Derudover skal den bygge-sagkyndige godkende udbetalinger i forhold til den aftalte rateplan. Den skal sikre, at entreprenøren hele tiden har udført mere arbejde, end han har fået betaling for. Under byggeprocessen skal den byggesagkyndige følge byggeriet på lægernes vegne.

Pengeinstitut
Pengeinstituttet rådgiver om finansiering i byggeperioden og tiden efter og stiller finansiering til rådighed.

Realkreditinstitut
Realkreditinstituttet stiller finansiering til rådighed (inden for 60 pct. af værdien af ejendommen).

Hvis entreprenøren går konkurs eller laver dårligt arbejde, giver det problemer for bygherren. Det er bestemt ikke ualmindeligt. Derfor er det fornuftigt at gøre sit hjemmearbejde ordentligt:

  • Find ud af, hvem entreprenøren er.
  • Undersøg, om entreprenørens økonomi er i orden.
  • Få adgang til entreprenørens regnskaber.
  • Tal med advokaten herom.
  • Undersøg, om entreprenøren har lavet lægehuse før.
  • Hvis ja, er der så nogen i den pågældende praksis, I kan tale med om deres erfaringer?

Få advokaten med i arbejdet med entreprisekontrakten.

Få lavet en aftale, så den samlede pris for projektet ikke kan stige voldsomt undervejs. Forlang altid en bankgaranti for entreprenøren, der dækker, hvis arbejdet ikke bliver gjort færdigt eller ikke er i orden.

Forsøg også at sikre dig selv bedst muligt, hvis entreprenøren går konkurs:

  • Vær opmærksom på, om der er tegn på dårlig likviditet hos entreprenøren, fx ønske om mange rateudbetalinger, bankskift eller brug af mange forskellige banker.
  • Stil som udgangspunkt krav om, at du først betaler, når varen er leveret, dvs. ved byggeriets aflevering. Lægernes Bank stiller garanti for dig. Alternativt kan du kræve, at der i projektforløbet højst udbetales fx 50 pct. af det udførte arbejde. Det vil motivere entreprenøren til at få netop dit byggeri færdigt. Hvis de sidste rater ikke er tilstrækkeligt profitable for entreprenøren, så risikerer du, at han nedprioriterer jeres byggeri til fordel for andre mere profitable jobs.

Vær opmærksom på, at hvis du skal skifte entreprenør/håndværkere for at få en mindre del af projektet færdigt til sidst (fx en parkeringsplads), så vil der typisk ikke være penge nok tilbage i en traditionel rateudbetalingsplan.

Vær hård i forhandlingerne med entreprenøren: ”Hvis du ikke har likviditet, eller hvis din bank ikke stoler på dig, så kan jeg ikke bruge dig til at bygge for mig”.

Det er i denne fase, der især skal trækkes på advokaten.

Der er mange måder at finansiere byggeriet på undervejs. Typisk stiller Lægernes Bank en bankgaranti for lægen over for entreprenøren. Garantien skal dække betalingen for projektet. Derudover oprettes der en byggekredit i banken. I takt med at byggeriet gøres færdigt, udbetales der – efter godkendelse fra den byggesagkyndige - fra byggekreditten, jf. den rateudbetalingsplan, som er aftalt i entreprisekontrakten. Samtidig nedskrives garantien.

Når byggeriet er færdigt, fastlægger du og banken sammen den endelige finansiering.

Her er nogle eksempler fra virkeligheden på de problemer, der kan opstå:

  • Det blev dyrere end forventet. Den nye praksisbygning var budgetteret til 12 mio. kroner, men endte med at koste 14 mio. kroner.
  • Entreprenøren fik økonomiske problemer undervejs i projektet og havde ikke incitament til at lave projektet færdigt. Parkeringspladsen foran praksis var et stort byggerod to år efter, at lægerne var flyttet ind.
  • Entreprenøren gik konkurs undervejs i projektet. Det betød, at projektet blev forsinket og dyrere end budgetteret. Inden start var der tydelige tegn på likviditetsproblemer hos entreprenøren, fx havde han forlangt 18 rater i rateudbetalingsplanen. Desuden skiftede entreprenøren bank undervejs i forhandlingsforløbet.
  • Lægerne opgav at få frigivet en deponeringskonto på 250.000 kroner., da omkostningerne til advokat/retssag mod entreprenør ville være blevet højere.

Ting kan altid gå galt, men jo bedre man forbereder sig, jo større er chancerne for et godt resultat.